권리 분석 - 임차인 권리 분석

임차인 권리 분석

매각물건명세서를 분석하여 임차인의 권리를 분석한다. 

여기서 알아야 할것은 주택임대차보호법이라는 특별법을 알아야 하고, 여기에는 다음 세 가지 개념이 중요하다.

바로 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 이다. 

최근 깡통전세가 많이 나오는데 이 세가지만 알았어도 피해를 조금 줄 일 수 있지 않았을까 생각이든다. 

경매를 위한 지식이기도 하지만, 우리가 살아가는데 꼭 필요한 지식들이다.

 

각각이 어떤것을 의미하는지 하나하나 살펴보자. 

 

주택임대차보호법

 1) 대항력

  임차주택의 소유권이 이전되어도 임차인이 대항 할 수 있는 힘이고,

  집주인이 바뀌더라도 점유, 보증금에 대한 권리를 지킬 수 있는 힘이다.

  임대 기간 동안 점유 할 수 있고, 보증금을 돌려 받기 전까지 점유할 수 있다. 

  

 대항력 요건 : 전입신고 + 주택 점유 

 > 대항력 성립일자 : 전입신고 익일 0시부터 효력

 말소기준권리보다 먼저 전입되어 있다면 대항력 요건을 갖춘 것이다. 

 

** 말소기준 권리는 아래 페이지에서 확인!
https://rich-unemployed.tistory.com/3

말소기준권리

 

 2) 우선변제권

  우선해서 변제 받을 수 있는 권리이다. 즉, 임차인의 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리!

  우선변제권이 있는 사람은 경매 배당절차에서 배당받는다. 

 

 우선변제권 요건 : 전입신고 + 주택의 점유 + 확정일자 + 배당요구 

 > 우선변제권 성립 일자 : 대항력 성립일자(대항력 요건을 갖춘 일시)와, 확정일자를 받은 상태에서 늦은 날 기준 

 

 3) 최우선변제권 

 : 네 보증금 가장 먼저 변제 해줄께! 

 경매에서 가장 우선으로 배당을 해주는 권리!. 채권자보다 우선이다! 

  최주선변제권의 요건이 있다. 요건은 다음과 같다. 
  확정일자, 전입일자 전혀 필요 없다.

 1. 보증금이 법이 정한 일정액 이하의 소액이어야 한다. 

 2. 경매개시결정등기 이전에 전입해야 한다. 

 3. 배당요구종기일 이전에 배당신청을 해야 하고 대항요건을 유지해야 한다. 

 4. 낙찰가의 1/2 한도 내에서만 배당받을 수 있다. 

1번에 해당하는 소액 기준은 소액임차보증금 기준표에 따른다. 
 기준 표에는 기간이 있는데 그 기간은

 해당 부동산의 최초 물건 설정일을 그 기준으로 삼는다. 

  > 최초 근저당 날짜 

 

 

위의 세가지는 경매를 위한 것이 아니라, 부동산 임대를 하는데 꼭 알아야할 지식들이다. 

반드시 숙지하여 최대한 부동산 사기를 당하지 않도록 합시다.